EB-5 · MANHATTAN · NEW YORK

曼哈顿广场一号 · EB-5 项目

项目位于纽约曼哈顿下东区东河湾畔，紧邻曼哈顿大桥，由有曼哈顿地王之誉的 Extell 集团开发，为 72 层住宅塔楼。项目总预算 14.4 亿美元，EB-5 贷款 1 亿美元，仅占总成本的 7%，名额 200 个。

本项目于 2014 年 12 月开工、2018 年竣工，EB-5 名额已全部募集完毕，不再接受新认购。本页作为项目档案保留，供了解 Extell 系列项目的资本结构、担保安排与审批路径。

项目档案

1亿美元

EB-5 贷款规模

200个

EB-5 名额（已满）

8,128个

创造的就业岗位

项目概况

要素	内容
项目名称	曼哈顿广场一号（One Manhattan Square）
所在位置	纽约曼哈顿下东区东河湾畔，毗邻曼哈顿大桥
区位条件	步行 15 分钟内可达唐人街、华尔街，以及 Tribeca 与 SOHO 商业区
建筑规模	72 层住宅塔楼，360 度水景视野
开发主体	Extell 集团，成立于 1989 年，在曼哈顿开发近 30 个项目，交易总额超 100 亿美元
区域中心	Extell 纽约区域中心
项目总预算	14.4 亿美元
项目状态	2014 年 12 月开工，2018 年竣工，EB-5 名额已募集完毕

项目为纽约市最后一批享受 421A 减税政策的楼盘之一，前 12 年房产税全免，后 8 年税额逐年递增。

资本结构

资金来源	金额	占比
开发商股权出资	4.53 亿美元	约 31%
高级银行贷款	8.88 亿美元	约 62%
EB-5 贷款	1 亿美元	约 7%

股权出资全额到位，高级贷款按工程进度分批投放。EB-5 资金占比仅 7%，项目完工不依赖 EB-5 募资进度，开发商承诺在名额募集不足时以自有资金补齐缺口。

就业创造

8,128 个就业岗位：由经济分析机构测算，法定要求为 200 位投资人对应 2,000 个岗位，盈余约 4 倍。

人均 40.6 个：远超每位投资人 10 个就业的最低标准。

96% 来自建设阶段：建设期就业即可满足全部投资人的绿卡条件，无需等待运营期。

建设进度 25% 即达标：按测算，工程完成四分之一时，就业创造已满足全部要求。

项目优势

核心区位：曼哈顿下东区东河湾畔，城市核心地段的水景住宅，土地价值稀缺。

开发商实力：Extell 为纽约头部开发商，旗下项目包括 157 大厦（One57）、南岸河畔、猎户座公寓等。

EB-5 占比低：资金仅占总成本 7%，项目融资结构不依赖 EB-5。

还款来源清晰：以住宅销售回款与资产抵押再融资为退出路径，开发商售出 50% 单位即可还清 EB-5 与银行贷款。

母公司担保：Extell 集团母公司提供无条件、不可更改、不可撤销的还款担保。

拒签退款担保：以色列上市公司 Extell Limited 为 I-526 被拒的申请人提供退款担保。

减税利好：421A 减税政策降低持有成本，促进公寓销售与回款。

还款与担保安排

事项	安排
投资周期	5 年，自每位投资人递案并被移民局受理的优先日起算
主要退出路径	住宅销售所得，或以项目资产抵押办理再融资
还款触发	I-829 获裁后，投资人可单独办理还款
还款担保	Extell 集团母公司提供无条件、不可更改、不可撤销的担保
拒签退款担保	Extell Limited 为 I-526 被拒申请人提供退款担保
还款测算	开发商售出全部单位的 50% 即可覆盖 EB-5 贷款与银行贷款

以上为项目当期披露的协议安排，实际还款以签署的认购协议与贷款文件为准。

建设与募集节点

时间	进展
2014 年 12 月	项目正式开工
2015 年 11 月	启动预售，至 2016 年 4 月初预售金额突破 1 亿美元
2016 年 9 月 30 日	累计创造 2,051 个建筑就业岗位，满足 205 位投资人的就业要求
2016 年 10 月	200 个 EB-5 名额中已认购 50 余个
2016 年至 2017 年	EB-5 名额募集完毕
2018 年	项目竣工

项目按每周一层的速度推进，建设期内未出现停工记录。

这个项目的参考价值

资本结构样本

EB-5 占比压到 7%、开发商股权先到位，是低依赖型结构的典型案例。

就业冗余设计

按 4 倍冗余配置就业测算，建设期即完成绿卡条件，降低 I-829 阶段的不确定性。

担保组合思路

母公司还款担保加以色列上市公司拒签退款担保，形成双层保障。

城市类项目口径

适合用来对比当前乡村类项目在配额与审理速度上的差异。

当年申请条件

年满 18 周岁，无学历、语言与商业背景要求。
投资 50 万美元至目标就业区项目（2022 年新法后该类最低投资额已调整为 80 万美元）。
证明投资款合法来源，须提供完整资金链条文件。
无重大刑事犯罪记录，身体健康。
配偶与 21 岁以下未婚子女可随行申请。

当年办理流程

1	项目认购：签署认购协议，将投资款汇入监管账户。
2	递交 I-526：提交投资移民申请并等待审理。
3	领馆流程：I-526 获批后完成国家签证中心与领馆面试。
4	取得有条件绿卡：登陆美国后获得 2 年期有条件绿卡。
5	递交 I-829：持有满 2 年且就业达标后申请解除条件。
6	收回投资款：5 年期满后按协议收回本金。

当年费用口径

项目	说明
投资款	50 万美元，目标就业区门槛（该口径已于 2022 年新法后上调）
项目管理费	按项目方当期文件标准收取
移民律师费	按家庭成员人数与案卷情况确定
移民局申请费	I-526 与 I-829 按移民局当期标准缴纳
签证中心与体检费用	按官方标准与实际体检机构收费
服务费	按澳德华现行报价执行