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我拿着100万在东南亚又转了一圈,去年两房变一房
立即咨询 免费评估 1533 2019-07-16 00:00:00

在中国一线城市的房价面前,100万就像扔进大海里的石子,连水波都没有。

即便是点开链家,在售价分类标准里,北上深最低档都是【200万以下】,压根儿选不了“100万以下的房子”。只有广州有一个【100万以下】的选项。

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广州要加油啊!

除去车位这种非住宅,就只剩下这三套打着“住宅”的产权,却压根儿没办法住人的房子,而且已经到了回龙观和昌平。

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100万丢在魔都,中介同样听了也想流泪,太难了!

试着在链家上按【200万以下】的价格,翻了四五页,全都在崇明岛,而且连图都没有。

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(别刷了,不是图片没加载出来,是根本就没房屋照片)

好不容易找到一个101万带图的,看了下位置,可能最大的优势就是离浦东机场比较近吧……至于室内环境,自己感受吧。

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100万人民币在北京上海几乎只能买到车位,或者已经大半只脚跨入了周边城市。在其他国家的一二线城市能买到什么房呢?

每年都会做一个这样的调研,既包括日本、欧美等发达国家,也包括东南亚等新兴市场。今年我们会对市场更聚焦一些,最近先奉上东南亚和日本篇.

先从离中国最近的东南亚城市说起。

在开始介绍之前,先服用几个背景知识:

东南亚买房投资优先选首都城市或经济中心,其次是著名的旅游城市。如果是自住,当然是喜欢就买。

东南亚房产只算套内面积(柬埔寨部分中国开发商的楼盘除外),所以楼书上的面积乘以1.3~1.4,差不多是国内房产的面积。

外国个人在东南亚不能买带土地的房产,只能买公寓,或者以注册公司的形式购买土地、别墅。

马来西亚外国人必须购买100万马币以上的房产(约170万人民币),已经超过100万标准了,不在此处讨论范围内。 

1泰国

先从中国人最熟悉、最喜欢的国家泰国说起。

100万人民币相当于450万泰铢。

泰国买房分两类,在曼谷选房;或是在普吉岛和芭提雅这两个旅游城市选房。

(1)曼谷:100万在新CBD买精装一居室

100万在曼谷能找到很多设施齐全、精装修、地段还不错的公寓。

很多集中在新兴商业区Rama9附近。例如搜到的下面这套公寓,离地铁站比较近,是套内面积37.5平米的loft一居室公寓,相当于国内50平米的房子。售价换成人民币大约是90万。

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如果以100万为最高限额的话,还可以找到离地铁更近,装修更好的公寓,单价也会更高。

下面这一套算得上是地铁上盖了,价格也更贵。房间已经包含了厨电和卫浴,小区配备了健身房、花园、游泳池、停车位。

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五年前拿着100万可以在曼谷横扫大部分公寓。现在拿着100万,两个老牌的CBD区域是隆/沙吞和素坤逸区就已经对你爱理不理了。这两个区域每平米动辄5-8万人民币,100万真是找不到什么像样的房子。

(2)普吉岛&芭提雅:100万的房子就能走路去海边

普吉岛和芭提雅是泰国两个非常著名的海岛旅游城市,因此一些海景公寓也非常抢手。掘金小分队此前去当地考察时,走到海边就能看到遍地都是外国人,很多欧美人甚至长居在这里养老。

以普吉岛为例,我们按100万人民币的标准,找到了三个不同地方的海滩周边的海景公寓,从上到下依次是拉威海滩、卡伦海滩和卡玛拉海滩。单价大约在2.2万-3.5万之间,具体要看离海滩的距离。

这三套公寓离海滩走路大约十五分钟,不算是最一线的海景房。但高层的海景View也是非常不错的。

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(普吉岛海景公寓,从上到下靠近的海滩分别是拉威海滩、卡伦海滩、卡玛拉海滩)

如果是在芭提雅,海景公寓价格比普吉岛要便宜很多,几乎只有普吉岛的一半到三分之二的价格。但像车位、游泳池、花园、健身房、厨电精装这些,都是标配。

(芭提雅的公寓,距离海边更远,单价比普吉岛要便宜很多)

掘金小分队此前去普吉岛考察时也发现,只有自己用脚步丈量,才能清楚海滩离自己的公寓有多远。既不能离得太近,以免湿气太重,公寓损害比较快,又需要在步行不觉得累的距离,例如10-15分钟就比较合适。

2菲律宾-马尼拉

菲律宾的首都马尼拉和曼谷一样,是东南亚位数不多的几个人口超过一千万的大城市。

相比起曼谷,大家对马尼拉的熟悉程度还是要差很多。所以很多人并不知道100万能在这里买到什么样的房子。

100万人民币=742万菲律宾比索

我们先以马尼拉第一大CBD马卡蒂为例,目前在售楼盘里,只要是知名开发商的项目,单价基本在3.5万人民币以上。100万可以在这里买一个小户型的一居室,配有泳池、健身房等东南亚常见的公寓设施。

不过,一旦开发商不在前十大开发商的名列里,房价就掉了一大半。例如,下面这三套小公寓,总价都是95万人民币。但前两套公寓面积不到25平米,而第三套的开发商实力就不在前十了,面积就有40平,算下来单价甚至都不到3万人民币,从价格上就在一定程度上反映了开发商的名声。

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菲律宾人的消费习惯,是以大品牌为主,无论是买车、买衣服还是买房都是这样。所以在菲律宾买房一定要看开发商的背景,从前十大开发商里选房,未来无论是出租还是出售,都能更受当地人欢迎。

前面提到的马卡蒂在马尼拉的地位,其实比较像曼谷两个老牌的CBD区域是隆/沙吞和素坤逸区。开发得比较早,也是最早推出新楼盘的区域,现在单价也处于比较高的水平。

所以,五年前大家去马尼拉买房,都会直冲马卡蒂。直到最近一两年,马卡蒂逐渐没有土地用于开发,新楼盘也比较少,价格渐渐涨到了一个高位之后开始趋稳。

另一个和泰国的新CBD区域Rama 9地位相似的,是马尼拉的第三大CBD区域Ortigas。认为马卡蒂后期增长空间不大,或者预算不太多的买家,就看上了这一块最新发展的CBD区域。

这也导致从去年9月份到现在,Ortigas的房屋单价的中位数从1.6万人民币涨到了2万人民币,涨幅25%,每月租金中位数大约是4600人民币左右。算下来回报率比国内一二线城市还是高很多的。

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(过去一年成交的单价中位数从1.6万人民币涨到2万人民币/平)

我们查了一下Ortigas的公寓,50万人民币就可以买到一个25平米左右的一居室公寓。100万人民币的话,就可以挑一个两房了。

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3柬埔寨-金边

东南亚另一个不得不提的城市是柬埔寨的金边,从2017年开始在国内非常火爆,富力、星汇、雅居乐等等国内比较知名的开发商,都跑到金边去开发楼盘。而且因为当地没有像泰国、菲律宾一样设置外国人的购买份额,再加上是美元资产,柬埔寨很快就在中国内地拥有了大批受众。

现在,在欧神和薛蛮子的带领下,大家对柬埔寨的关注度甚至有从金边转移到西港的趋势。

西港情况比较复杂,现在比较火的是土地买卖,这里不做过多介绍。而掘金从两年前去金边考察开始,也一步步见证了在外国投资者的涌入下,金边房价的涨幅。

100万人民币=14.54万美元

柬埔寨通用货币是美元,我们看看在首都金边,100万人民币大概可以买到什么样的房子?

可以买到一套高端公寓面积最小的一居室,或者是中端公寓的两房。例如,下面这些新房公寓,最低价格都是11万美元起,所以其实100万人民币放到现在的金边,选择并不多了。

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随便点开其中的一个项目,宣传图确实做得很漂亮,而且金边的楼盘基本上也是精装修,看完售楼部的样板间,甚至都看不上国内的样板间了。

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但东南亚房地产市场变化就是这么迅速,两年时间发展到现在,可能就错过了最佳的入场时期。

4越南-胡志明

100万人民币=33.74亿越南盾

我试着在房地产咨询网址Savills上搜了一下一百万人民币可以买到的房子,最后只出来了16套,其中还有三套价格不符合要求。而且大多位于胡志明的第二郡和第七郡,没有找到位于第一郡且价格在100万人民币以内的公寓。

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根据Savills的报告,目前胡志明第一郡的单价已经在5500-6500美元/平米,单价有追赶广州的趋势。

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胡志明因为中间正好有西贡河穿过,城市规划和上海类似。以西贡河为分界线,河西相当于浦西,河东相当于浦东。目前胡志明市重点开发的是第二郡和第七郡,这也是为何我们寻找100万以下在售楼盘时,这两个区域项目最多的原因之一。

目前第二郡的房价在3300-3900美元/平,第七郡房价在2200-3000美元/平米,其实100万人民币,也只能买一个40-50平米的小公寓。

5写在后面的话

看了一波东南亚核心城市的百万房产后,不得不感慨比国内许多城市的选择更多,100万人民币可以在核心城市选到一套一居室的公寓。

如果是当地家庭,买房的首付只有10-30%,而且可以贷款。稍微努力一点也能攒够首付,或者牺牲通勤距离,在非核心区购买首付更低的房产,也能让居住在里面的家庭,有一个高质量的生活。

氮素!东南亚的核心区随着这几年人流和热钱的涌入,已经当地经济的飞速发展,房价也是一天一个样。稍不注意就错过了最佳的入场时期。可能再过一年,100万在核心区就买不到什么像样的房子了。 


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