Daft.ie周日发布的最新房价报告显示，2019年第三季度，全国上市房屋的通胀率为0.1%；都柏林的通胀率为负，同比下降0.6%。本文节选 Daft房产报告，为你呈现房价变化原因与未来走势。

自2017年年中以来，爱尔兰房产价格通胀有所放缓，但在一定程度上均衡。房价上涨放缓来自住房供应量的增长。

衡量住房供应有两种不同方式：一是活跃在市场上的房屋；二是正在建设的房屋。

就房屋可用性而言，都柏林的变化最为明显。2017年初，都柏林只有2500多套房屋待售。到2019年年中，这个数字增长了一倍多，整个夏天都柏林共有5400套房屋待售。

都柏林周边县城的待售房屋增加了约1000套，达3200套。更准确地说，提高房屋可用性是整个大都柏林地区（GDA）的普遍现象。在爱尔兰其他地区，过去3年待售房屋的数量非常稳定。2017年初，在GDA之外，大约有1.6万套房屋待售。2019年年中，该数据几乎未变。

房屋可用性的变化最终由房屋建设情况所驱动。2018年年中至2019年年中，爱尔兰新建住宅近2万套，是2016年12个月的两倍。略低于三分之二的建筑项目集中在GDA，至少就目前而言，新建房屋大多是自有住房。

然而，新住房供应并不能解决所有问题。对爱尔兰经济而言，最重要的是为英国“脱欧”做准备。那么尚未发生的事情如何影响当前房价呢？要想理解这一点，首先要记住销售和租赁之间的一个关键区别。对这两者来说，供需基本面都很重要。如果为某一特定地区新建房屋，那么在其他条件相同的情况下，当地的房价就会降低。如果居民收入增加或工作机会增加，房价和租金则会提高。

当然，购房者也会关注房产的未来价值。由于房价过高，信贷在待售市场普遍存在。信贷状况和对未来房价的预期是将销售市场的“实际需求”转化为“基本需求”的关键因素。如果英国“脱欧”（无论采取何种形式）减少了爱尔兰民众的就业机会，降低了他们的收入水平，那么房价市场和租赁市场均会受到影响。

要理清房屋供应增加（房价健康放缓）与未来经济冲击（理性的说是令人担忧的房价放缓）之间的关系并非易事。Daft.ie报告分析了都柏林117个微型房产市场，平均房价从87.5万欧元到20万欧元不等。

都柏林市内有30个微型房产市场，2018年这些市场的平均房价高于50万欧元。另有34个市场，2018年的房价为30万欧元或更低。在这些地区，新建房屋对开发商来说是一个巨大挑战。

相比于“脱欧”冻结市场，上述数据更符合房屋供应影响房价的定律。当然，这并不是说英国“脱欧”没有作用，通过分析都柏林周边地区的微型市场便可知一二。在未来的房产报告中，英国“脱欧”很可能主导市场。但就目前而言，市场降温反映的是自有住房的供应与实际需求相符，这无疑是一个好消息。