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「爱尔兰投资移民」 你必须了解的“买房流程”和“验房学问”!
立即咨询 免费评估 1001 2019-10-25 00:00:00

爱尔兰对于外籍人员或者学生在爱尔兰投资买房是没有限制的。同时,爱尔兰对于海外投资者的态度也十分友好,并没有针对外国投资者的限购政策,也不存在额外的海外买家印花税。在英国脱欧之后,爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国,将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。行动敏捷的投资者早已向爱尔兰投来了关注的目光。

爱尔兰华人房产投资俱乐部顾问Jackie说:都柏林房产十分具有吸引力,尤其是其超高的租金回报比率。据统计,都柏林房地产每年的租金回报率在7%~10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。

如果你拥有爱尔兰商业产权,你可以出租。如果房主不在爱尔兰,需要指定房屋中介,或者律师,或者其他在爱尔兰的合法代理人上交房产税、所得税以及各类管理费。

与在中国买房有着本质的区别,在爱尔兰买房,在交付买房定金以后,所有的手续都是由律师来帮你完成的,包括合同的签订,银行的沟通,各种杂费及税务的交付,房产合法查询以及房产最后的注册。从房屋购买到注册在房主名下一般是6周——3个月的时间。

爱尔兰买房流程

1. 看房:通常情况下爱尔兰开发商和房主都会将房产代理给相应的中介公司,客户需要联系中介公司看房。

2. 确认房产 

3. 雇佣专业购房律师:客户需雇用律师负责代表客户处理买房过程的法律事宜。

4. 付部分定金:如果是期房买方要支付房产大约2%的定金,由买方打款给律师,再由律师打款给开发商。签订购房意向书,此阶段定金可退还。

5. 房产评估单签字,付剩余定金:律师会草拟一份房产评估单,房产评估单包含对于房产开发商的背景调查以及所有建筑结构皆符合当地法律的相关文件,一旦律师对于房产评估单无任何异议后,客户需要签署房产买卖合同并支付房产的10%作为定金,双方一旦签署了合同,房产交易就受到法律保护,且支付的款项不会退还。

6. 验房:确认没有问题后付尾款

关键问题来了,我们都不是学建筑出身的,怎么才能确认自己购买的房产,没有问题呢?

如果你买房涉及贷款,那么许多银行和金融机构要求,在最后确定给你发放该房产的抵押贷款之前,必须完成验房工作。并不是中介说的买个房那么简单!

房屋检验(亦称“结构检验”、“楼宇检验”或“购买前检验”)是一种目测观察式的检验,验房后,房产检测师会出具一份报告。

报告首先将对结构进行评估,即屋顶、墙壁、窗户、阁楼、排水沟等。他们也会强调发现的任何缺陷,包括潮湿或结构裂缝,并就补救工作提出建议。其次,将包括对房产装修部分的评估,包括地板、厨房设备、浴室设备、门等,陈述所有购房者担忧的地方。

建议你分别找一名注册电工和一名注册水管工来检查电器和管道/锅炉,特别是如果检测师提出的问题。 

管道系统可以确保你有清洁的饮用水并处理废水,即使管道没问题的话也要注意维护,可以通过检查水表,通风口,疏水阀等固定装置来检查管道是否有问题。

排水系统有问题会导致地基出现裂缝,甚至地下室出现泄漏问题,更不用说经常发霉和滋生虫子等;

由于这是一次目测式的检查,检测师不能检查所有的东西,但他们会对将要进行的工作或将要进行的进一步检查提出建议。

例如,报告中可能会包括“阁楼中几乎没有隔热材料,导致热保持能力差”之类的内容。 你可能觉得阁楼不是很重要的部分,但对于专业人员来说阁楼可能会暴露出一些绝缘层或通风的问题,通常一些二手房的通风不足会导致阁楼发霉或腐烂。

如果任何缺陷或规划问题突出,买方将有机会不再继续购买或重新协商购房价格。 

根据发现的情况,银行可能还会决定不为该房产发放抵押贷款。 

除了银行要求外,即使你是用现金购买,完成房产检验也是非常重要的。

谁能做调查?

“检测师”是任何有资格对房产进行结构测量的人。他们可以是建筑师、工程师、工料测量师等。他们应该在几个管理机构之一注册,这些管理机构在爱尔兰有自己的专业赔偿保险。

我们建议您确保检测师在专业机构注册。这些组织将确保这些人在他们的领域是合格的,大多数将在他们的网站上有他们的成员名单。

一个检测师的经验越多,他们发现严重问题的机会就越大。即使不检查像黄铁矿这样的东西(这需要在地基上钻孔和实验室测试),如果他们发现任何警告信号,他们可以建议你完成完整的测试。

拿到你的报告后,如果你有任何问题,问你的检测师!

买房是大多数人做出的重大决定。你要确保不会得到任何让你花费大量金钱和压力的令人讨厌的“惊喜”出现。

报告是一种事实文件。检测师将把他们观察到的情况准确地记录下来。它的很多内容可能包含你没有听说过的术语或短语。他会很乐意地告诉你任何你不确定的部分,并给你更多的细节。

在你买了新房之后,无论房子有多小,都要听从房产检测师的建议。如果他们给出的建议是“清除屋顶上的苔藓”、“清除水槽”、“替换阁楼上的隔热材料”等。这些都是有原因的。这样做可以为你在未来节省很多时间和金钱。

7. 律师将尾款付给开发商,印花税给政府

8. 签订契据

9. 后续事宜

①办理房产在土地管理局和房产注册署的相关事宜。整个过程需要等待政府部门完成所有流程。一般需要等待几个月甚至几年的时间才能在官网上查到房产信息,包括:房产证、房产地图以及具有法律效益的房产文件。

②产权和相关权益已经归属购房客户,完成流程只是官方系统文件的建档和保存,并不影响客户本身对于房产的合法拥有与使用权利。无论是否完成登记,客户都拥有对于房产的使用和处置权。

买房过程中的主要费用

1. 印花税:税务部门要收缴1%-2% 的房屋市场价的印花税。

2. 房产评估报告费:一般在200-500 欧左右。

3. 律师费:有的律师收取固定费用一般1500-3000欧元不等,有的律师根据房屋的购买价格 1%-1.5% 来收取。外加23%的VAT。

4. 房屋保险费:根据所保内容不同费用不尽相同,该项可向保险公司咨询报价。

5. 房屋中介费:由买房一方来负担,通常是1%的房价。

6. 房屋注册费:通常在房产管理局或土地管理部门过户到新的房主名下,425-800欧元不等。

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爱尔兰中央统计局数据显示,该国当前人口约492万,预计到2040年,爱尔兰人口将达到575万。巨大的人口红利会继续推动爱尔兰房产需求,所以不要错过投资的好时机!

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